公司名：東莞市領(lǐng)賢裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司

　　地址：東莞市南城區(qū)元美路華凱廣場(chǎng)B座1205-1206室

　　廣東領(lǐng)賢裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司是一家集建筑外觀設(shè)計(jì)、平面規(guī)劃設(shè)計(jì)、室內(nèi)空間設(shè)計(jì)、美陳軟裝設(shè)計(jì)、智能化停車場(chǎng)設(shè)計(jì)與施工配套服務(wù)于一體的策略化商業(yè)空間設(shè)計(jì)企業(yè)。公司自成立十多年來，累計(jì)完成設(shè)計(jì)項(xiàng)目近七百八十多個(gè)，設(shè)計(jì)總面積超千萬平米。

　　文旅特色小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)避開“雷區(qū)”-文旅小鎮(zhèn)的商業(yè)形式屬于文旅商業(yè)步行街，區(qū)別于城市商業(yè)體-文旅特色小鎮(zhèn)戰(zhàn)略定位策劃咨詢

　　文旅小鎮(zhèn)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，就應(yīng)該做出細(xì)致切實(shí)的市場(chǎng)調(diào)研，確定項(xiàng)目總體定位，為后續(xù)的良性運(yùn)營(yíng)做好鋪墊。但文旅小鎮(zhèn)是新生事物，由于經(jīng)驗(yàn)不足，項(xiàng)目方在期初往往會(huì)忽略一些問題，導(dǎo)致后期不得不整改，甚至造成無法彌補(bǔ)的損失。常見的有以下幾個(gè)問題：

　　1、文旅小鎮(zhèn)的商業(yè)形式屬于文旅商業(yè)步行街，區(qū)別于城市商業(yè)體。

　　從特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目立項(xiàng)開始，我們要有一個(gè)明確的認(rèn)識(shí)：從屬性上來看，文旅小鎮(zhèn)的商業(yè)業(yè)態(tài)是以街區(qū)型的文化旅游為主。因此，業(yè)態(tài)布局上，要注重旅游屬性，但需要提醒的是，不能完全做旅游業(yè)態(tài)，也要兼顧到在地消費(fèi)和屬地化消費(fèi)特性。

　　如果完全做旅游業(yè)態(tài)，忽略了本地的市場(chǎng)，就會(huì)導(dǎo)致在小鎮(zhèn)商業(yè)街在客流量還沒有達(dá)到一定階段的時(shí)候，難以維持理想的開門率。

　　另外，在規(guī)劃和策劃階段，就要把整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)動(dòng)線、旅游動(dòng)線，文化動(dòng)線、人流動(dòng)線綜合考慮到一起。使得游客能夠按照我們所預(yù)想的節(jié)奏來游玩和消費(fèi)，由此實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，拉高人均消費(fèi)。

　　2、公共區(qū)域的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)成本，要提前考慮在運(yùn)營(yíng)階段轉(zhuǎn)化。

　　諸多文旅小鎮(zhèn)都具備水系景觀，在運(yùn)營(yíng)維護(hù)過程中，除了水費(fèi)，還要交資源費(fèi)，如果小鎮(zhèn)沒有活水水源支撐，那么這會(huì)是不小的開支。

　　另外開支比較大的就是公共區(qū)域的保潔費(fèi)、照明費(fèi)及安保費(fèi)用，這些公共區(qū)域的費(fèi)用較要分?jǐn)偟缴碳疑砩?，如果這些費(fèi)用都由商家來承擔(dān)，必然會(huì)導(dǎo)致這些負(fù)擔(dān)通過商家轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，這將對(duì)整個(gè)小鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生不良影響。因此，在前期我們要在公共區(qū)域的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)方面周密考慮，可以通過旅游產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)等手段進(jìn)行轉(zhuǎn)化。

　　3、商業(yè)區(qū)域的容積率不是越高越好。

　　目前特色小鎮(zhèn)開發(fā)商和投資人大多脫胎于地產(chǎn)行業(yè)，一般都會(huì)認(rèn)為容積率越高越好，但事實(shí)上容積率高，建安成本(建安成本是建筑安裝工程成本的簡(jiǎn)稱，包括建材費(fèi)、人工成本、機(jī)器使用費(fèi)、水電線路安裝費(fèi)等)也會(huì)相應(yīng)的較高，對(duì)于資金使用效率來說，不見得是好事情。

　　那么容積率達(dá)到才是的?我認(rèn)為，要在投入單價(jià)、物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值和物業(yè)使用坪效三者之間找到平衡點(diǎn)，資金使用效率較高，物業(yè)單價(jià)較高、使用坪效更高的積率才是比較合理的。

　　4、高科技互動(dòng)項(xiàng)目的上馬需要謹(jǐn)慎。

　　目前較多的投資人由于年長(zhǎng)的關(guān)系，傾向于將高科技項(xiàng)目投放在小鎮(zhèn)里，他們通常會(huì)認(rèn)為高科技互動(dòng)項(xiàng)目體驗(yàn)度高，互動(dòng)性強(qiáng)，并且又能突出自己小鎮(zhèn)的文化氛圍和主題。

　　但事實(shí)上高科技互動(dòng)項(xiàng)目，有幾個(gè)先天性缺憾：，保鮮度差，游客體驗(yàn)過一兩次后，可能就不再想去了。第二，技術(shù)淘汰的快，可能你上半年剛做好，到了下半年，新的技術(shù)已經(jīng)淘汰了這種玩法，對(duì)消費(fèi)者沒有吸引力了。